各乡、镇人民政府，各街道办事处，新化高新区管委会，国有林场，县直有关单位： 《新化县促进房地产市场平稳健康发展若干措施（试行）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。 新化县人民政府办公室 2025年2月11日 新化县促进房地产市场平稳健康发展 若干措施（试行） 为贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府的工作要求，满足城乡居民刚性、改善型住房需求，构建房地产发展新模式，促进我县房地产市场平稳健康发展，结合新化实际，特制定如下措施。 一、优化供地管理完善报建程序 1.允许分期缴纳土地出让金和报建配套费。2026年12月30日前，土地竞买人缴纳不低于起始价20%至50%的竞买保证金，参与土地竞买活动。土地竞得后，根据土地市场监测与监管系统的要求，竞得人在一个月内签订《国有建设用地使用权出让合同》，竞得人可分期缴纳土地出让价款，首次缴纳不低于土地出让价款的60%，余款应在1年内缴清。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，须按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。根据规划和缴纳的土地价款，分割办理建设用地规划许可证、不动产权登记，以及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等开发报建手续。按照国有土地使用权出让挂牌公告或出让合同的条款缴纳配建教育设施资金，配建教育设施资金最低标准：未配建的，按100元/平方米缴纳；配建幼儿园、初中的，按75元/平方米缴纳；配建小学的，按50元/平方米缴纳。根据现有库存和市场需求及时对土地供应规模进行科学管控，集中力量消化存量商品住宅，直至消化周期达到管控预期区间。科学调整房地产住宅用地供应结构，允许土地出让时侧重支持改善型房地产住宅项目开发。充分利用湖南省自然资源全要素供需信息平台“土地超市”，对周边道路及地下管网等基础设施配套到位的地块优先供应。（责任单位:县财政局、县自然资源局、县住建局、县教育局、县数据局） 2.支持商务办公、住宅建筑产品创新创优。通过招拍挂方式公开出让的商住用地，未开工的住宅项目在不改变用地性质和容积率等前提下，可以申请优化调整住房套型结构。鼓励住宅建筑创新设计，打造“第四代”“大平层”等改善型产品，相关要求和规划技术经济指标计算按最新相关规定执行。原则上，棚户区改造地块按照县政府批准的控规图执行，在不改变土地用途和容积率指标，满足公共服务设施、基础配套设施承载力，符合国家规范和标准的前提条件下，可以根据市场需求优化其他规划技术经济指标。（责任单位：县自然资源局、县住建局） 3.优化容积率计算规则。增加不计容建筑面积的情形，包括：新建建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房面积累计不大于屋顶层面积20%；既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等需要，而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房；新建建筑外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙。由新建住宅项目配建，无偿移交政府的公共服务用房（配建学校除外）计算建筑面积，可以不计入容积率。将住宅建筑首层作为公共开放空间设置为架空的，在高度不超过5.8米的情况下，计算建筑面积，可以不计入容积率。（责任单位：县自然资源局） 4.合理开展“商改居”。对已出让未建设、分期在建的商业和商住综合用地，可申请降低商住比，并对其前期在土地取得过程中享受的相关优惠政策进行调整，且经论证可行并报县政府批准后，依法调整为居住、养老、文化、体育等用地进行开发建设。（责任单位：县自然资源局） 5.优化开发项目审批。统筹考虑装配式建筑指标要求，结合出让地块容积率指标和产品类型，在满足装配式建筑年度建设比例的前提下，各相关职能部门可办理建设用地许可证、规划设计方案审查、建设工程规划许可证、施工许可证等审批手续。（责任单位:县自然资源局、县住建局） 二、强化金融财税支持 6.支持公积金付首付款。支持购房人使用住房公积金与自筹资金相结合的方式，支付购房首付款。对购房人已在房屋买卖合同中约定上述付款方式，并已足额支付购房首付款中自筹资金部分的，开发商应予以签订合同并办理合同备案手续。（责任单位:市公积金中心新化县管理部、县住保中心） 7.落实最低首付和房贷利率规定。由银行机构落实下调商业性个人住房贷款首付比例不低于15%的规定，全面取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，落实批量调整存量商业性个人住房贷款利率政策，满足刚性和改善性住房需求，降低个人住房消费负担。（责任单位：新化金融监管支局） 8.做好房地产金融信贷支持。积极落实中共中央政治局最新决策部署，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策。加大县内“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，推动联合会审，构建房地产发展新模式。充分发挥房地产“白名单”融资协调机制，搭建政银企对接平台，支持保交房项目合理融资，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,对符合要求的项目“应贷尽贷”。允许和支持开发企业以银行保函形式替换等额重点监管资金转为非重点资金使用，缓解房地产企业资金压力。(责任单位：县住建局、县自然资源局、县公安局、县人民法院、国家税务总局新化县税务局、县住保中心、新化金融监管支局) 9.积极主动化解市场风险。加大对风险项目的处置力度，压实房地产开发企业主体责任，制定“一楼一策”方案，强化资产保全和盘活处置，有序推进风险项目复工复产，依法依规确保购房者利益，实现“保交楼、保民生、保稳定”目标。在确保房屋质量安全、消防安全的前提下，在自然资源、税务、住建部门出具可先行办理不动产登记意见后，实行“证缴分离”，即购房业主凭契税发票和购房合同办理不动产权登记，开发企业在6个月内将相关税费缴纳到位。（责任单位：县住建局、县自然资源局、国家税务总局新化县税务局、县人民法院、县城管局、新化金融监管支局、县住保中心） 10.支持对商业和办公项目分割（合并）销售。对于已竣工验收但未售的空置商业办公项目，满足消防、用水、用电、排污、结构安全要求，在不改变建筑使用功能、不新增建筑面积、不改变建筑外观的前提下，无需办理建筑工程规划方案变更手续，直接申请施工图变更，经住建部门消防审查合格后，允许依法依规分割（合并）销售，并办理相关权属登记手续。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县住保中心） 11.缓解企业完税压力。对有特殊困难不能按期缴纳税款的房地产企业，可以依法申请办理延期缴纳税款，最长不超过3个月，切实缓解企业资金压力。（责任单位：国家税务总局新化县税务局） 12.规范商品房预售管理。加强预售监管，坚决遏制房地产市场新增风险，全方面全过程评估预售后是否存在逾期交付、质量安全、设施配套不完善等风险。进一步规范商品房预售资金监管，住房公积金管理部门和各商业银行协助将购房贷款及时归集至商品房预售资金监管账户。（责任单位：县住建局、县住保中心、新化金融监管支局、市住房公积金中心新化管理部） 三、促进购房消费 13.适时制定房地产交易会优惠政策，组织召开好房交会。（责任单位:县财政局、国家税务总局新化县税务局、县住保中心、县不动产登记中心） 14.优化购房落户及入学条件。凡购买商品房的，凭合同备案证明、预告登记证明或不动产证，购房人子女可在房产所在地周边义务教育学校办理入学（含转学），可到公安部门申请落户手续。（责任单位:县教育局、县公安局、县住保中心、县不动产登记中心） 15.保障进城购房农村户口居民权益。农村户口居民进城购房，根据本人意愿可办理户口迁移，一视同仁享受义务教育阶段子女入学待遇。（责任单位:县教育局、县公安局） 16.推动实行征收拆迁“房票”安置制度。在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收（包括集体土地和国有土地征收）工作中，被征收人可持“房票”购房。（责任单位:县住建局、县自然资源局、县住保中心、县征拆办、相关乡镇） 17.鼓励现房销售试点。（1）现房销售项目的城市基础设施配套费等规费，可延迟至在办理新建商品房合同备案时缴纳（不包含人防易地建设费）。（2）坚决落实税费优惠政策。项目开发企业产生的增量留抵退税，按照有关税收政策规定办理退税手续。（3）完善现房销售金融支持政策。鼓励商业银行按市场化、法治化原则，提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率。（责任单位:县住建局、国家税务总局新化县税务局、新化金融监管支局、县财政局、县数据局、县住保中心） 四、盘活市场存量 18.盘活存量房地产用地。鼓励企业充分合理开发利用土地，在符合规划的前提下，报经县人民政府批准后，可按规定分割宗地。支持企业依法转让，与政府协商收回无法继续开发的土地，经县人民政府批准后签订补充协议。支持企业通过兼并重组、引入第三方资金、转让项目公司股权等方式，推动项目建设。企业以存量土地出资（入股）或者引入投资方共同成立新公司的，报经县人民政府批准后，县自然资源部门可与其签订补充协议变更出让合同，或者签订新的出让合同，重新设立建设用地使用权，重新约定土地使用权期限，以新的公司作为土地使用权人办理开发建设手续。（责任单位:县自然资源局） 19.完善存量房交易管理。全面优化存量房交易流程，完善工作机制，住保部门建立统一、规范且开放的存量房（二手房）信息发布平台以及存量房（二手房）交易市场。存量房（二手房）交易主体、房地产经纪机构及其从业人员可通过“智慧房产”平台签订交易合同。买卖双方当事人应当准确填报房产合同信息、身份信息，如实申报成交价格并办理备案手续。住保部门会同市场监管部门制定存量房（二手房）网签备案示范文本，严格审核“智慧房产”平台房源、房产经纪人及交易人的真实性和合法性，并将交易资金和佣金纳入平台进行统一监管。住保部门负责将存量房（二手房）基准成交价格信息和核准规范后的存量房（二手房）网签合同推送至税务、公积金管理、不动产登记等部门，以便办理相关业务，切实推动存量房（二手房）交易市场的规范有序发展。（责任单位：县市场监管局、县住保中心、县不动产登记中心、国家税务总局新化县税务局、市住房公积金中心新化县管理部） 20.推动二手房“带押过户”。细化二手房“带押过户”政策，优化办理流程，协同银行、公证机构，打通群众住房交易跨行“转贷”堵点，全面推动二手房“带押过户”落地。（责任单位：新化金融监管支局、县住保中心、县不动产登记中心、市住房公积金中心新化县管理部） 21.加大房地产市场秩序整治力度。及时发布商品房交易风险提示，全面推广使用《商品房买卖合同》示范文本，切实规范买卖双方交易行为。县住建、住保、市场监管、公安、税务、城管等部门开展房地产市场联合执法，依法查处房地产开发、销售、中介、物业、租赁等领域违法行为，重点整治故意隐瞒房源不利信息、恶意压低二手房价格、违规收取费用的现象。（责任单位：县住建局、县市场监管局、县公安局、国家税务总局新化县税务局、县城管局、县住保中心） 22.严格规范信息发布。建立常态化信息发布机制，强化正面舆论引导，有效稳定市场预期。各媒体、网络平台、公众号等要严格遵守相关法律法规和管理规定，严格规范信息发布行为，审慎评估发布内容的合法性、真实性、导向性。及时管控、从速处置虚假报道和恶意炒作、制造市场恐慌情绪等行为，避免造成误解，引发舆情炒作蔓延。（责任单位：县委网信办、县住建局、县公安局、县市场监管局） 五、推进高质量发展 23.支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品。按照“绿色、耐久、配套、适龄、智能、人文”要求，推行土地出让“竞地价、竞品质”试点示范，适当降低土地出让底价，引导房企建设高品质的改善性住房。（责任单位:县自然资源局、县财政局） 24.提升物业服务品质。探索制定高品质住宅物业管理服务标准，推广使用智慧垃圾处理中转站和智慧垃圾分类亭。（责任单位:县发改局、县城管局，属地乡镇、街道、场） 25.优化竣工验收备案手续。进一步优化建设工程竣工验收流程，对符合项目整体质量安全、消防、人防及规划核实等要求，达到安全使用前提，且满足使用功能的单位工程，可采取分期、分批、联合验收的方式备案，公共服务、基础配套建设必须纳入首期核验范围。（责任单位：县住建局、县自然资源局、县发改局） 26.稳妥处理既有开发行为遗留问题。本措施实施前，对房地产开发企业利用设备平台、公共活动空间、电梯前室和适当增加结构（设备）转换层层高等不影响城市规划的行为，在不影响公共利益和公共安全的前提下，可按不计容建筑面积补缴城市基础设施配套费后，进行竣工验收，但不予办理产权登记；对不严重影响城市规划进行扩建，且该房地产开发项目已取得预售许可的，由相关职能部门依法处理，补缴城市基础设施配套费，竣工验收合格后，可依据房屋实测面积办理产权登记。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县城管局） 27.建立“人、房、地、钱”联动机制。按照“以人定房、以房定地、以房定钱”的原则，合理确定年度土地供应规模；完善对应商品住宅去化周期、住宅用地供应调节机制，实施动态监测，保持合理的市场供需关系；保持信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理资金需求。（责任单位:县自然资源局、新化金融监管支局、县住建局、县住保中心） 此措施自公布之日起施行，有效期为两年。
