对加快新化房地产业发展的思考

2008年以来，受国家宏观调控政策和国际金融危机影响，我国房地产市场进入低迷状态，土地交易量大幅减少，存量房大量增加，各大中城市房价普遍下跌。截止去年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。2009年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比上个月扩大0.5个百分点。就我县县城来看，2008年新建住房1800套共21.6万平方米，进入市场实现交易的只有720套共8.6万平方米，存量房达到13万平方米以上。房地产市场的不景气，直接影响到政府的土地收益，2008年，我县土地出让金额不足2000万元，比2007年减少6000万元左右，房产税增速下降了近20个百分点。当前，房地产业的发展正经受着严峻的考验，很大程度上影响到城市的持续健康发展，影响到广大城市居民生活水平的持续提高和改善。如何应对当前低迷，促进房地产业科学发展，成为我县加快现代城市化进程中一个十分重要的课题。

一、科学分析我县当前房地产业发展形势

在大气候的影响下，2008年我县的房地产业开始步入低谷时期，但同时也意味着新转机和新机遇的来临，无论从大小气候来看，我县房地产业都有着无限的发展前景。首先，加快新型城市化的发展要求决定了我县房地产业的无限前景。新化是一个典型的农业人口大县，133万人口中，有110万人生活在农村，加快新型城市化进程任重道远。2008年我县的城市化水平为22%，按照湖南省加快新型城市化进程的要求，到2015年，全省平均城市化水平要达到45%左右，我县城市化水平至少将达到30%以上，这就意味着在今后6年时间内，我县的城市人口将增加10万人以上，必将极大地刺激和促进房地产业的发展。其次，交通建设新纪元的开辟，为我县房地产业带来了新的发展机遇。随着娄怀高速公路的建设，城西环线框架的构建，以及今后一段时间内县城大环线、大交通格局的形成，以大运量交通、大道路布局和土地综合规划利用为推力，房地产业的扩张范围和进程必将迎来新的调整和加速。其三，国家今后一段时期扩大内需、保民生的宏观政策，为房地产业的健康稳定发展带来了新转机。从2008年底开始，国家在保民生中加大了对城市廉租房和农村危房改造建设资金的投入，引导地方政府增加对经济适用住房的供应。同时，对城市房地产业从税费减免、融资渠道拓展、简化贷款审批环节、住房贷款降息等各方面都实行了一系列的刺激措施，这些，对稳定当前房地产市场、刺激房地产消费和促进房地产市场健康发展都将起到一定的促进作用。

二、科学把握房地产业发展的全新要求

随着社会的进步和人民生活水平的不断提高，以及房地产市场竞争态势的日趋激烈，当前，我县房地产市场从投资商主导向由消费者主导转变的趋势日益明显。房地产业的稳定健康发展，必须以适应社会发展要求和满足消费需要为首要目的，把握好新时期房地产业发展的全新要求。

首先，房地产业发展要培育特色，努力实现城市与文化的有机融合。文化是城市品位的展示和体现，是城市长远、持续发展的内在源动力。没有文化的城市就是犹如一具没有生命的空壳，没有文化的建筑就是钢筋水泥的堆砌。我县是“中国梅山文化艺术之乡”、“蚩尤故里文化之乡”和“全国武术之乡”，梅山文化底蕴深厚。房地产业要把传统艺术与现代文化有机结合起来，以展示梅山文化、形成独具特色的建筑艺术内涵为己任，以文化的生命来赋予建筑以活力，以艺术特色的发展来致力提高城市的品味。

其次，房地产业发展要摆脱痼疾，努力实现城市与自然的有机融合。近年来，我县房地产开发中因追求经济效益的最大化而忽略了对自然的保护与发展，县城交通不畅、建筑密集、环境恶化等“城市病”日益明显。城市离自然越来越远，严重影响到房地产业的长远和谐发展。在大规划方面，我县房地产业要以科学发展观为指导，尽量避免大填大挖，尽量做到依山造势，依水就形，充分彰显资江水穿城而过的优势，有力融合周边山林绿色，展示水的灵气，蕴藏山的活力；具体到每一幢建筑，立体空间上要尽量向高层发展，平面空间上不要过于密集，留足充分的绿化空间、交通空间和人的活动空间，努力构建山水融合、人与自然和谐相处的现代旅游城市新格局。

其三，房地产业发展要区分层次，努力满足城市各群体的消费需求。近年来，我县城镇居民的住房购买能力大大提高，房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变，二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。但同时，我县是一个农业人口占绝大多数的边远县，工业经济不发达，从农村走入城市定居的大多是在外务工人员和经商人员，经济来源不稳定。房地产开发中要正视这一现实，在既满足中高收入阶层住房需求的同时，要更多地把目光瞄准普通消费群体，逐步形成对中高收入家庭提供中高档新建商品住宅,对中低收入家庭提供中低档普通商品房、经济适用房和廉租房的住房开发体系。

三、科学建立房地产业的政策支持体系

目前,我县房地产业正处于发展成熟的时期，政府必须通过深化改革、强化宏观调控,加强市场监管、建立住房保障制度等措施,促进房地产市场持续、快速、健康、和谐、稳定的发展。

一是要科学建立住房保障制度。理顺商品房、经济适用房、廉租房、二手房和农居多层公寓建设和管理体制, 针对不同层次,提供不同的居住选择:城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;低收入家庭,则供应经济解困房;三是中低收入家庭,在符合准购条件下购买经济居住房。

二是要大力完善政策调控手段。首先，对当前地价予以适当下调。由于前几年房地产市场的高位运行，城市土地价格直线飚升，同时，由于建筑原材料、工价等建筑成本不断攀升，使房价急剧上扬，2008年以来，受宏观经济形势影响，居民住房消费能力呈下降趋势，大量成品房积压，又反过来造成了土地市场的疲软。为了我县房地产市场的持续快速发展,对地价水平进行适当下调,有利于我县整体经济的良性运行和城市的持续发展。其次，要加强政府对住房消费的引导。通过税收与补贴、信贷与利率管制、价格与租金控制等经济性手段,也包括土地利用计划与规划手段、交易管制、强制性公开交易信息等行政性手段, 鼓励和支持合理的住房消费。特别是针对农村人口入城购买住房的，要专门出台有关政策和优惠措施，形成从户口、就学、就医和住房消费等的一系列配套政策，鼓励农村人口进城购买住房，激活房地产市场。其三，因地制宜采取收费减免等政策。去年年底以来，中央为促进房地产市场的持续发展，出台了一系列税收减免政策，我县要既要落实好中央的统一政策，同时，还可根据实际，对住房建设、住房消费各环节的有关费用实行一定的减免措施，短期内实行购房所得税抵扣政策，针对住房支付能力不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴等，以促进房地产尽快振兴。鼓励中低价位、中小套型住房建设，加快发展二手房市场和住房租赁市场。同时，要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。

三是要大力加强对房地产市场的规范管理。要认真研究各种调控手段的组合作用,科学预断,把握时机,创造良好的房地产投资环境；从工程规划、质量检测、强制性公益设施建设等方面加强对房地产开发项目的规范管理，有力维护消费者权益；规范发展现代物业管理，物业管理是城市现代化的必然产物，是居民改善居住环境、提高生活质量的迫切需要，我县要以超前眼光，对物业管理市场进行规范引导，促进其规范健康发展；加强对房地产市场秩序的整顿，严肃查处房地产开发、交易环节的违规行为等。

四是要加快市政基础设施和公用设施建设。现代城市中房地产市场的发展，离不开市政基础设施和公益设施的不断完善。按照现代中等城市的发展目标，我县在这方面还很滞后，污水和垃圾处理设施建设、城市公用文体设施建设、绿地建设、公厕建设等，都很落后。我县要紧紧抓住国家新一轮扩大内需、加大对中西部地区基础建设投入的有利时机，积极争取上级财政投入，确保在近几年内城市基础设施建设有一个根本改观，以此推进房地产业的持续健康发展。